"Дачная амнистия" 2020

Государственная регистрация права на дом. Перевод садового дома в жилой.

«Дачная амнистия» - такое «народное название» получил Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ, вступивший в силу 1 сентября 2006 года. Целью «дачной амнистии» являлась на тот момент помощь добросовестным владельцам наименее затратно зарегистрировать права на принадлежащую им недвижимость.

Следует отметить, что возможность оформить права на дачную/садовую недвижимость и провести государственный кадастровый учет недвижимости по упрощенной схеме продлена.

В соответствии с Федеральным законом от 02.08.2019 №267-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» упрощенный порядок государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на садовые и жилые дома, возведенные на земельных участках для ведения садоводства или дачного строительства, будет действовать до 1 марта 2021 года.

Основное отличие закона в том, что его действие распространяется на садовые и жилые дома, расположенные на территории садоводств, огородничеств и дачных хозяйств. Дома, размещенные на участках под индивидуальное жилое строительство (ИЖС) или ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в черте городов, деревень и иных населенных пунктов, он не затрагивает.

До 1 марта 2021 года оформление прав на объекты, расположенные на садовых участках, будет осуществляться в прежнем упрощенном порядке. Это означает, что направление в орган местного самоуправления уведомления о планируемом строительстве и об окончании строительства (т.н. уведомительный порядок) в отношении таких объектов не потребуется.

Под «дачную амнистию» попадают (требуют регистрации и постановки на кадастровый учет) жилой и дачный дом, гараж или капитальная хозяйственная постройка, если:

1. они не предназначены для ведения коммерческой деятельности,
2. они размещены на территории садоводств и огородничеств, а не на участках под ИЖС,
3. сведений о правах на них нет в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Зачем регистрировать дом?

Регистрация права собственности на объект недвижимости, согласно действующему законодательству, носит заявительный характер. Однако она дает владельцу объекта гарантию соблюдения и защиты указанного права, а также позволяет свободно распоряжаться таким имуществом. Такую дачу можно застраховать, ее легче продать, сдать в аренду, передать по наследству.

Еще один плюс: дачный дом, если он оформлен официально (то есть зарегистрированы права на него, и он поставлен на кадастровый учет), можно в дальнейшем перевести в жилой, если возникнет такая потребность, и, соответственно, получить там прописку.

Как зарегистрировать дом?

При осуществлении государственного кадастрового учета и регистрации права на построенный дом в период действия дачной амнистии, на землях сельхозназначения с разрешенным видом «для дачного строительства», дом ставится на кадастровый учет как «жилой дом».

Шаг 1. Подготовить пакет необходимых документов. В него входят: правоустанавливающие документы на землю; технический план (который готовит кадастровый инженер на основании проектной документации); соответствующее заявление. Для подготовки техплана на строение следует обращаться к кадастровому инженеру.

Шаг 2. Госпошлина. Оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности (400 рублей для физического лица в Ленинградской области).

Шаг 3. Подать документы в орган регистрации. Весь пакет документов владелец имущества гражданин сможет самостоятельно подать в органы регистрации прав любым удобным для него способом: посетив многофункциональный центр, направив документы по почте или в электронном виде через портал Росреестра (https://rosreestr.ru).

Перевод садового дома в жилой.

С 2019 года разрешено прописываться в садоводческих товариществах, а точнее в домах, расположенных на индивидуальных участках в границах садоводства. Дом должен быть зарегистрирован как «жилой дом» (указывается в выписке ЕГРН на объект недвижимости).

В сарае, бане, летней веранде или том же садовом домике человека никто не пропишет.

При этом доказывать факт того, что дачный дом является единственным жильем, не нужно: если человек хочет прописаться за городом и построил капитальный дом, который имеет статус жилого дома или признан жилым домом, то это его право.

Обязательно проверьте свои правоустанавливающие документы!

Ранее, при постановке на кадастровый учет, в выписках ЕГРН на дома фигурировала формулировка «нежилое здание», а в графе «особые отметки» – «жилое строение». Это означает, что дом поставлен на кадастровый учет как садовый дом, пригодный для временного сезонного пребывания. Регистрация (прописка) в таком доме невозможна.

До мая 2018 года на землях сельхозназначения (вне зависимости от разрешенного вида использования) было невозможным в силу закона поставить дом на кадастровый учет именно как «жилой дом» в общепринятом его понятии.

Весной 2018 года Департамент недвижимости Министерства экономического развития РФ своими письмами исх. Д23и-1944 от 14.04.2018г. и исх. №03589 от 14.05.2018г. дало разъяснение Росреестру о том, что дома, возведенные на землях сельхозназначения с разрешенным видом использования «для дачного строительства» регистрировать дома можно именно как «жилой дом», а не строение.

Это означает, что сейчас (до марта 2021 года) Вы можете внести исправления в регистрационные документы на дом без уплаты государственной пошлины. Для этого необходимо:

1. обратиться к кадастровому инженеру для внесения изменений в уже имеющийся технический план дома со ссылкой на реестровую ошибку,
2. сдать откорректированные документы в Росреестр по заявлению об исправлении реестровой ошибки.

В чем отличия садового дома от жилого дома?

В выписке ЕГРН – «Нежилое здание-жилое строение» = садовый дом = предполагает временное сезонное пребывание. Регистрация (прописка) в садовом доме невозможна.

В выписке ЕГРН – «Жилой дом» = предполагает постоянное круглогодичное пребывание. Регистрация (прописка) возможна. Необходимо заполнить домовую книгу, заверить ее у председателя товарищества, и подать документы в территориальный орган ФМС лично или через МФЦ.

Налоговая ставка на садовый и жилой дом идентична.

Что делать после завершения «дачной амнистии»?

После завершения «дачной амнистии», в среднем 2-3 месяца придется потратить гражданину, который захочет перевести свой летний садовый домик в жилой. При этом, как пояснили в Федеральной кадастровой палате, большая часть времени (до 45 дней) уйдет на согласование заявления гражданина со стороны местной администрации.

В чем состоит процедура? Она состоит из нескольких шагов.

1. Потребуется собрать пакет документов. Прежде всего составить в произвольной форме заявление о признании садового дома жилым. В нем обязательно нужно указать кадастровый номер дома, кадастровый номер земельного участка, на котором расположен дом, почтовый адрес заявителя или адрес его электронной почты, способ получения решения муниципалитета об изменении назначения помещения (почтовым отправлением с уведомлением о вручении, по электронной почте, лично в МФЦ, лично в уполномоченном органе местного самоуправления).

   Также необходимо предоставить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Если право собственности заявителя на садовый дом не зарегистрировано в ЕГРН, то необходимо иметь правоустанавливающий документ на садовый дом или нотариально заверенную копию этого документа.

   Потребуется заключение по обследованию технического состояния объекта, которое подтвердит, что дом надежен и безопасен (с точки зрения внутренних коммуникаций, строительных конструкций, пожарной безопасности). Документ выдают специалисты-инженеры, выполняющие работы по обследованию объектов недвижимости (индивидуальные предприниматели или юрлица). При выборе специалиста стоит обратить внимание, состоит ли он в саморегулируемой организации по инженерным изысканиям.

   Нотариальное согласие третьих лиц на признание садового дома жилым понадобится, если дачей владеет не один человек, а несколько.

   Все эти документы необходимо предоставить в уполномоченный орган местного самоуправления (в администрацию, на землях которой расположен дачный кооператив) или в многофункциональный центр (МФЦ) района.

2. Когда документы сданы, нужно дождаться решения администрации о признании или об отказе в признании садового дома жилым. Это процесс занимает не более 45 календарных дней со дня подачи заявления.

   Отказать могут по следующим причинам: заявитель предоставил неполный пакет документов, с заявлением о признании садового дома жилым обратился не собственник этого объекта, виды разрешенного использования земельного участка не предусматривают размещения на нем жилого дома.

   Так, например, земельный участок должен быть для садоводства, а не огородным. На огородном участке могут размещаться только хозяйственные постройки. Также заявителю откажут, если в доме нет жизненно важных коммуникаций, фундамента, окон и так далее, о чем говорилось выше.

   Решение об отказе в признании садового дома жилым выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения. При отказе заявитель либо просто представляет дополнительные документы, достраивает дом по всем правилам, подводит недостающие коммуникации, либо может обжаловать решение в судебном порядке.

3. Если местная администрация считает, что в доме вполне можно жить круглый год, то она направляет свое решение заявителю, а также в орган регистрации прав для внесения соответствующих изменений в сведения о садовом доме, содержащиеся в ЕГРН.

   Если вдруг по каким-то причинам местные чиновники забудут это сделать, то владелец дома сам может обратиться в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.